重生完美时代- 第993部分

　　　　蔚澜又问：“映雪呢？”

　　　　“在海州老家呢。”

　　　　蔚澜好奇的问：“不是要去哈佛吗？还没走？”

　　　　李牧说：“那边秋季开学比较晚，估计还得十天半月的吧。”

　　　　蔚澜点了点头，对李牧说：“你快去送狗子，我到车库等你。”

　　　　蔚澜的车原本只停在了别墅正门入口的水泥路上，她本来以为李牧没时间陪自己，所以来取了狗就走，不过既然他明天才走，而且又是一个人住，那自己能留下陪他自然是最好。

　　　　她把车倒进车库，与李牧的奔驰越野并肩停好，李牧已经把狗子送回屋里，自己走了出来。

　　　　还没到车库，李牧就遥控打开了车门，对蔚澜说：“上车吧。”

　　　　蔚澜点点头，拉开车门坐进了副驾，李牧这才走到跟前，坐进了驾驶室。

　　　　在蔚澜的指引下，李牧把车开到了了她说的那家朋友开的餐厅，这家餐厅位于三里屯，此时的三里屯已经初步形成了娱乐餐饮扎堆的局面。

　　　　李牧把车停在这家名叫“鮨”的日式饭店门口，蔚澜对李牧说：“她这里还是比较私密的，没有堂食，只有三个榻榻米包间，专门做高端用户群体。”

　　　　李牧轻轻点点头，戴着口罩和墨镜，跟着蔚澜进了店，店门口挂着一个小巧悦儿的铜铃，一进门，便发出叮的一声响。

　　　　店内的装修很日式，也非常干净，倒是有几分清淡雅致的感觉。

　　　　这时，一位打扮素雅的年轻美女便迎了出来，一见蔚澜，顿时兴奋不已的说：“澜澜你来啦！”

　　　　蔚澜笑着与对方拥抱了一下，道：“带朋友过来给你捧捧场。”

　　　　说着，蔚澜指着那姑娘对李牧介绍道：“这位是我的好朋友，陈安静。安静，这位是我的老板，小先生。”

　　　　李牧暗笑，什么叫小先生，自己哪里小了？

　　　　正说着，那姑娘已经向李牧伸出手来，笑着说道：“您好小先生，不知道您姓哪个小？”

　　　　李牧无奈摇了摇头，说：“蔚澜骗你的，我不姓小……”

　　　　蔚澜急忙拉着那姑娘说：“静静，你赶紧带我们进包间，他是名人，不能随便抛头露面。”

　　　　陈安静不知真假，但还是赶紧邀请两人进了其中一个装修格外精致的包厢。

　　　　进了房间之后，李牧顺手将墨镜和口罩摘了下来，陈安静看向李牧，顿时惊的目瞪口呆，喃喃道：“李牧，怎么会是你……”

　　　　说完，陈安静看向蔚澜，追问：“澜澜，你不是说来的是你老板吗？怎么会是李先生？”

　　　　蔚澜微微一笑，说：“他确实是我的老板啊……”

　　　　陈安静诧异的问：“你不是在万盈地产吗？”

　　　　蔚澜点了点头，坦然的说：“我去万盈地产工作，是因为李总是万盈地产的股东之一啊，记不记得我跟你说过，我去万盈地产工作，是为了还一个恩人的情？”

　　　　陈安然看了李牧一眼，又看向蔚澜，问道：“你一直说的那个恩人，就是李先生？”

　　　　蔚澜笑着点头说：“是啊，除了他还会是谁。”

　　　　李牧略有些尴尬的说：“互相帮助而已，谈不上谁是谁的恩人，你要说你们家沪市楼盘的事情，我在里面也没少赚钱。”

　　　　蔚澜一双大眼睛水波流转的看着李牧，说：“这件事要不是你，我早就家破人亡了，再说，我爸能回来在燕京跟我一起生活，也是多亏了你帮忙，这两件事还谈不上恩人啊？另外那件事情我就不说了。”

　　　　李牧心里自然明白蔚澜说的另外那件事是什么，为了不让她重新捡起那段惊心动魄的经历，他微微点了点头，笑着说：“随便你吧，你说是老板就是老板，说是恩人就是恩人。”

　　　　蔚澜挑了挑眉，说道：“就是恩人。”

第一千六百二十一章　全国第一、世界第二（）　
陈安静的餐厅，很大程度上是意在模仿日式米其林餐厅的路线，所以她们只给客户提供几种可以选择的定食套餐，选择其中一样，那么所有的菜式以及顺序都要遵从菜单订好的内容。

　　　　李牧对日料并不怎么感兴趣，便让蔚澜代劳选择，蔚澜毫不犹豫的选择了带有蓝鳍金枪鱼的套餐。

　　　　一道道菜品开始上桌的时候，蔚澜对李牧说：“你当时说的没错，三里屯确实是一个商业、餐饮娱乐发展的好地方，从我们开始建万盈广场到现在，这里的餐饮娱乐企业增加了将近一半，人流量也在增加，口碑与知名度也在提升，等明年我们主体工程完成之后，这里的地价至少要比我们拿地的时候上涨50以上。”

　　　　李牧点了点头，说：“使馆区扎堆的地方，相对比较时尚，消费水平也会跟着提升，紧接着就是餐饮娱乐零售业的快速发展。”

　　　　蔚澜笑着问：“李总，地产选址你有什么诀窍没？我看你选住宅用地、选商业用地都很有一套，百发百中。”

　　　　李牧哈哈一笑，道：“做地产投资，我哪里比得上你专业，就不班门弄斧了。”

　　　　蔚澜急忙说道：“别啊，说实话，我那一套分析方法，所有做地产的都会，只不过是谁做的更细致、做得更好，我想通过你了解一下有没有更好的、不是业内既定套路的分析方法，这样将来也能双管齐下。”

　　　　李牧笑道：“那我就随便说说了。”

　　　　蔚澜忙坐直了身体，认真说道：“洗耳恭听。”

　　　　李牧道：“首先定一个大基调，未来十年内，全国房价稳步上涨甚至快速上涨是根本性前提。”

　　　　蔚澜点点头：“我赞同。”

　　　　李牧又说：“在这个大基调下，其实我们无论在哪买地、买什么地，哪怕是五线城市，只要我们买在城区内、只要我们拿地的价格不高于市场行情，那基本上都是稳赚不赔的事情。”

　　　　蔚澜认真的说道：“这个我也00赞同，现在确实是一个红利期，至少稍微有点脑子，基本上怎么做都是赚。”

　　　　李牧道：“有了这个背景判断，我们做地产投资的时候就能放松很多，也能放得开手脚。”

　　　　“然后呢？”蔚澜托着下巴、看着李牧，说：“你还是没说你到底怎么判断一块地或者一个区域是好还是坏。”

　　　　李牧说：“在我眼里，最好的筛选条件一般就那么几个，比如，看看哪里外国人多，大体上说，西方人、日韩人扎堆的地方，消费水平确实会比其他地方高一些，所以如果你发现外国人在哪里开始有汇聚形成社区的趋势，赶紧去那里拿地，以后的增幅速度一定比一般地方快。”

　　　　蔚澜轻轻点了点头，道：“比如说三里屯。”

　　　　“对啊。”李牧笑道：“使馆区嘛，外国人多，消费水平自然就会高，夜店、酒吧、高端餐饮，说白了都是经济开放之后从海外过来的东西，在国内的第一批种子用户就是外国人，所以他们会优先选择往三里屯跑，外国人也会越来越喜欢在这里扎堆，用不了多久，就会形成群聚效应，越来越多的娱乐休闲餐饮会聚拢到这里，然后把这里打造成一个时尚前沿阵地。”

　　　　说着，李牧又道：“五道口、旺京这些地方韩国人比较多，结合现在的哈韩文化，未来这两个地方怕是也会成为比较突出的地区，所以这两个地方将来也可以重点关注一下。”

　　　　“嗯，很有道理。”蔚澜认真的说：“我记得了，以后会多关注一下这两个地方，以及其他符合你这条定律的地方。”

　　　　李牧点点头，接着说：“还有就是比如商业地产的话，多关注一下大学扎堆的地方，因为年轻人未来会成为消费的主力军；”

　　　　“再多关注一下高新产业扎堆的地方，比如中关村，因为这个行业的发展速度远超其他行业，所以这个行业的人均薪资，以及中产阶级占比会更高，他们有更强的时间观念，对时间的需求也更迫切，所以，在这个产业扎堆的地方，附近房价一定会比周边高。”

　　　　蔚澜听了李牧的分析，一脸若有所思的样子，暂时没有说话。

　　　　李牧倒是一点也不心虚，因为他虽然不懂房地产，但这些经验之谈都是根据后世亲眼所见总结出来的。

　　　　尤其是最后一点，李牧深有体会。

　　　　同样是五环外，北五环外的房价、房租，比东南西这三个方向都要贵，而且贵得多。

　　　　东五环外房子均价两三万的时候，北五环靠近中关村软件园的地方，就已经突破五万了，等东五环突破五万的时候，北五环十万的房子都出来了。

　　　　之所以会有这么大的差距，就是因为互联网行业在这个区域扎堆，以至于这一带的房屋需求，无论是租还是买，都非常之高。

　　　　互联网行业虽然有很多吊丝码农、设计、产品，但是，这个行业的平均薪资水平比绝大多数行业都要高，而且一家公司赴美上市，动辄就缔造上成百上千个百万富翁，这些人收入达到了中产阶级之后的第一件事，就是在中关村附近买一套房子。

　　　　现阶段，中关村还没有真正往五环外发展，如果现在去希二旗、尚地一带拿它几块地，将来真是要赚发了。

　　　　想当年，李牧在唐家岭租一间自建房，一个月三四百块钱，数年后，唐家岭最次的回迁小区也卖到六七万一平。

　　　　唐家岭是个什么地方？那是个北五环外早先鸟不拉屎的棚户区，距离最近的地铁站都要好几公里远，但它真正的优势根本不依靠地铁，而是近在咫尺的中关村软件园，地铁？不存在的，它的潜在客户，是那些希望住在这里，可以走路或者开车十几分钟上下班的人群。

　　　　蔚澜这时候问李牧：“李总，你觉得中关村未来能发展到什么规模呢？”

　　　　李牧耸了耸肩膀，说：“全国第一，世界第二问题不大。”

　　　　蔚澜惊讶的问：“仅次于硅谷？”

　　　　“没错。”李牧点头说道：“实现这一步，应该不需要太久。”

　　　　蔚澜说：“全国目前都在发展高新技术，尤其是一线城市，基本都有新区以及高科技园区，中关村的优势能一直保持下去吗？”

　　　　李牧笑道：“放心吧，一定能，在任何一个国家和地区，产业群聚效应都是不可避免的，美国有好莱坞、硅谷、底特律，这些都是典型的例子，中关村的优势有很多，第一是位居首都，得天独厚；第二是顶尖学府扎堆，清华、燕大、人大、航空航天、邮电……数不清的大学在这附近，为中关村提供了足够的人才供应；第三，目前已经有了规模红利，全国最大，创业者优先考虑到这里创业，中大型企业就算不迁过来，也会在这里成立分公司，并且派驻更多的人手，所以，全国不可能再有任何一个高新园区超过中关村。”

　　　　说到这里，李牧顿了顿又道：“既然我们认为，中关村有可能成为仅次于硅谷的高新企业聚集地，那么我们来分析一下中关村未来高新企业的拓张范围，中关村从北三环开始，到北四环外，往西发展不太现实，往南进三环或者往东，都是人口稠密区，听说过企业给人口稠密区让路的，还从来没听说过人口稠密区为企业让路的，所以更不现实。”

　　　　“东南西三个方向的桎梏，让高新技术产业在北三环到北四环这个区域形成了困兽之斗的局面，但是，这头困兽的周围不是其他动物，而是一栋栋钢筋混凝土建造的牢笼，这头困兽唯一剩下的突围方向，就是一路向北。”

　　　　“未来，高新技术园区以及企业蔓延的方向，一定是从北三环为起点，向北部地区、西北部地区蔓延北五环、五环外，甚至未来要修建的六环，这些地方现在人口较少，动迁成本小，是高新技术发展的首要选择，也几乎是唯一选择，所以话说回来，万盈的下个阶段，可以想办法在北部多拿些地。”

　　　　蔚澜感叹道：“万盈现在的资金也很吃紧，几乎是满功率运转，下一个阶段，怕是要等我们首批楼盘开售才能积蓄足够的能量。”

　　　　李牧说：“我们刚才最早聊得第一点你还记得吗？”

　　　　蔚澜问：“你是说未来十年房价稳步增长的大趋势吗？”

　　　　李牧点点头，道：“结合这个大趋势，房地产公司想做大一定要放开胆子，只要行情摆在这里，就永远都不要怕负债率高，放心大胆的去拿你们能拿到的最大杠杆，大趋势摆在这里，再加上一定的操作与控盘能力，就绝对没有赔钱的可能。”

　　　　蔚澜恍然大悟的点了点头。

　　　　李牧这时候又说：“蔚澜，说句实话，有些时候，用太专业的眼光去分析行业，容易太过于聚焦，宏观把控反而不足，这是只缘身在此山中的道理，如果跳出行业的固定思维模式，也许就会有意外收获。”

　　　　“比如，现在我们分析中关村的地产发展，不要去看地铁怎么修、也不要去管学区怎么划分、市政府、区政府有没有什么利好政策，就看整个高新技术行业未来的发展趋势，你看它是一头巨兽，被困在三面牢笼中体积越来越大，往北突围已经是必然之势，你就放心大胆去做好了，因为行业一旦向北突围，政府为了鼓励企业发展，一定会把地铁修过去、把学校建过去、把政策给过去，到那个时候再进入，入场成本就太高了。”

第一千六百二十二章　大胆去干（）　
李牧对蔚澜所说的这番话，有自己对未来发展的切实掌握，也有自己重生后创业至今的些许感悟。

　　　　在李牧的心里，他对蔚澜可以做到除了重生的秘密，一切其他的秘密都可以分享，这是换做任何一人都不能的，不只是自己对未来发展的判断和预测，甚至连自己内心深处的想法、自己的私生活，他都不会对蔚澜设防。

　　　　所以，李牧对蔚澜，可以说是倾囊相授。

　　　　眼看餐点已经陆续端上，他便总结说：“蔚澜，你记着两点，首先，未来的万盈，拼的不是利润，而是负债。”

　　　　“在房地产这样一个迅速上升的行业里，很长的一段时间内不需要担心债务问题，哪怕负债率达到00、哪怕资不抵债，你都不要担心，大胆去干。全力借钱买地、全力上新项目，通胀会导致货币贬值，所以无论是企业主还是老百姓，向未来借钱都是最划算的，而且，快速发展会导致全国性的房价上升，这相当于上了一道双保险。”

　　　　“打个比方，企业主今年贷款拿了三块地，五年后卖掉其中一个，不但把三块地的贷款都连本带利还清了，甚至还有大量结余，老百姓也一样，今年借钱买三套房，五年后卖掉其中一套，就能裹住所有的成本，不明所以的人总觉得负债是个大问题、负债是个定时炸弹，但是，只要你的高负债率换来的是稳步上升的硬通货，你就什么都不用愁。”

　　　　“这就像是借钱屯黄金，只要黄金价格一路走高，我随时可以把手头黄金出手，随时套现而且有大量利润，我怕什么？我哪怕把器官都抵押给了金主也完全不怕。”

　　　　李牧回想后世，不明所以的吃瓜群众总觉得某些大富豪以及他们的企业负债率太高，尤其是房地产企业，但是，这些企业拿负债换回的地产项目几乎全都是稳赚不赔，负债再多也完全不用担心，楼市在未来十年内坚挺如铁，地产作为良性资产，随时可以在市场上卖掉套现。

　　　　不过，眼下国内的房地产还没有真正开始起飞，还没有向恒达这样最高负债过万亿的巨型房地产企业，所以，即便蔚澜也没有这么大的胆子，甩开一切包袱拼命往前跑。

　　　　在李牧看来，最起码未来十年内，一二线城市的房价是持续走高的，只要是在