编辑同志：
我是一个农民，有几个问题想请你们转给有关部门解答一下：第一，生产队的土地是否属私人所有，个人是否有权处置？第二，个人能否出卖责任田？第三，私人是否可先申请取得建房许可证后，再出卖其土地或建房后出卖？
云浮市云城镇
曾平
曾平读者：
根据《宪法》第１０条第２款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”故我国不存在私人所有的土地。至于生产队分给农户使用的责任田，所有权归生产队所有，农户如将责任田出卖，属违法行为，依法要负相应的法律责任。如农民要调换土地或改变土地用途，根据《土地管理法实施条例》和《广东省土地管理实施办法》，将耕地变为非耕地的，须经县级以上人民政府批准；对个人承包经营的土地和依法确定给个人使用的自留地、自留山，应当按照规定的用途使用；改变国家土地使用权或用途的，须向县级以上国土管理部门提出申请，经同级人民政府批准后，依法办理变更登记手续和更换证书；凡是集体土地所有权的变更，须经县级人民政府批准，到同级国土管理部门办理变更登记手续和更换证书。
我国实行一户一宅的农村宅基地使用制度。农户建房需使用土地的，首先应向其所在的农民集体经济组织提出申请，使用耕地的，报乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。宅基地经依法批准使用后，只能按批准的用途建住宅自用，任何人不得出卖或建房后出卖。
广东省国土厅－－－范俊明
土地制度改革之后，对于集体土地的使用是有法律规定的，可一些人却不顾法律的制约，我行我素，擅自行动。这样的事，近几年在全国屡禁不止。［案例一］村民非法出卖承包地
１９９３年春天，广东省某市城西乡三江管理区赵某等。户村民，钱迷心窍，看到土地价格猛涨，有大利可图，共同策划，企图在肥沃的土地上发横财。他们四处奔波，寻找买主，合谋将自己承包的责任田，当作商品，当作私有财产出卖。这一行动，不久果真找到了外村的吴某，一拍即合。他们将责任田６亩，卖给吴某，牟利８万余元，介绍人获得２５００元的中介费。
他们竟然正儿八经地立了契约，并在契约土买卖双方签了字，作为保证。契约上公然写着“卖断田地，一卖永休”，“双方自愿，不得反悔”。这一切都写得清清楚楚，明明白白。
［案例二］非法抵押地产
河南某县百货公司，在经济改革大潮中，近几年经济大变大发，但他们仍然不满足现状。为扩大经营规模和范围，向县工商银行贷款３０万元，期限二年，期满后由县百货公司还本付息。
工商银行为保证贷款按期收回，要求百货公司以地产抵押，县百货公司经理欣然允诺。经双方磋商，百货公司将刚征的用作兴建仓库的地皮，价值３０万元，作为抵押，并签了合同。
两年之后，县百货公司由于经营不善，面临倒闭，根本无力偿还贷款，根据抵押合同，县工商银行便向县法院起诉，要求将土地抵押给工商银行。法院调查中发现，百货公司对土地根本没有合法产权，更没有处理权，是租赁农民的集体土地。况且双方也没有向任何部门办理抵押登记。法院认定抵押合同属非法，无效。
［案例三］出卖宅基地被处罚
湖南某市长安镇农民李××，因为３个儿子相继长大成人，并结了婚，住房紧张。他经过申请，批得两处宅基地３００多平方来。
土地到手后，却无钱盖房，一放半年过去了。同村一户农民徐××，儿子在外打工，家里富裕，托人向他说情，想收买其闲置的宅基地。李××正中下怀，不顾法律的规定，竟以３万元的价款出售了这宗集体土地。这事很快被有关部门发现，没收了宅基地，并处以罚款。
此类案例，不胜枚举。
近几年，在土地增值的过程中，农村与城市，工厂和企业，都不断出现非法买卖集体土地、黑市交易的违法活动。
土地使用制度改革后，土地由无偿、无限期、无流动的使用，改为有偿、有期限、有流动的使用，人们渐渐地认识到，土地不仅作为资源可以耕种、放牧、盖房子，而且作为资产，又是一笔巨大的财富，它可以通过买卖、租赁、抵押等形式，为人们换取钞票。
对土地的买卖情况，国家土地管理局曾在广东、上海、山东、湖南等省市作了调查，一个重大的发现是村民的举止让人忧虑。一个省，两三年内竟有各类方式自发交易集体土地４万多起，牟利７２００多万元。
还有一些人四处钻营，专门以中介，或倒手集体土地为“职业”，而且手段高明隐蔽，鬼祟多变。他们或直接买卖土地，或以交易房屋为名买卖土地，或出租土地使用权，或用作个人入股兴办企业，等等，五花八门，无奇不有。
土地市场在神州的出现，只不过几年时间，还是一株经不起风吹雨打的嫩苗儿。土地交易活动，在法律允许的范围内，称之为公开的土地市场。然而，在我国由于人们的法制观念淡薄，在利欲的驱动下，违反法律，以隐蔽形式进行交易的，则称为隐形土地市场，亦称土地黑市。
黑市交易，在土地失控、用地和出让土地比较混乱的年代，更加频繁、猖獗。
土地黑市交易危害极大，它使国家应得的地产收益大量流失，并引发出一些投机行为，扰乱了正常的土地交易市场。
同时，这些行为，骚扰人心，搞乱了土地权属关系，导致一个个土地纠纷。时下，土地“隐形市场”是政府部门、土地管理部门深感头痛的难题。农村有、城市有、少数企业和机关也难杜绝。
群众大声疾呼：取缔黑市交易，尽快建立健全公开的规范的土地交易市场！
扑朔迷离的地产案
在扑朔迷离的地产官司中，似乎有根“主旋律”，那就是为了“利”，为了“钱”。一些人对买卖土地产生了兴趣，不惜以身试法。
有人去骗，又觉得有失体面，便将“骗”字化为“倒卖”，土地划拨到手，随即倒卖，从中牟利。这类“倒卖”，好像比“骗”不那么刺耳，其实，目的只有一个，为的是“钱”。也有人施展“妙计”，鬼鬼祟祟，从甲手中买来又卖给乙，掩人耳目，其实，也是为了赚钱。
现代社会，商品经济，人们出口离不开“钱”字。人为钱而谋，亦是常事，不会有人大惊小怪的。但谋钱有得法与不得法、道德与缺德、守法与违法之分。
一些人谋不得法，便引来一串串土地、房产官司，搅得社会不安，弄得“土地爷”们成天为了处理那些违法、违纪的事而奔波，动气，心情很不平静。
繁忙的法院，又添一忙，调查、裁决那些房地产官司，耗去了不少精力。
［案例一］一宗怪案
话说羊城北京南路，有一条繁华而古老的高第街，与毗邻的高楼林立、商贾云集的北京北路相比，它就显得有些简陋、破旧。
随着南洋海潮商潮的驱使，一伙不安于现状，不安于落后的社会谋士和商界的开明者，献计献策，努力改造，不多时，北京南路形成了一条繁华的商业街。南来北往的商界智者，把此处作为大显身手的热土。
春夏秋冬，一年四季，远近的客户纷至沓来，十分关注高第街，销家电、购百货，熙熙攘攘，简陋、僻静的高第街一时成了广州的“黄金地段”，客商们都热切希望能在这里求得一间铺面，驻足扎根赚大钱。
高第街的繁华地段上，有一幢两楼一底的楼房，不算最好，但也显得洋气、耀眼。屋主李氏姐弟三人，侨居海外数十年，１９９１年８月，因原代理管业人已出国远去，李氏姐弟便把此楼交给表弟何某代管。
李、何两家一向亲密无间。表弟何某为人很诚实，姐弟三人都自认为他是信得过、靠得牢的人选。
谁知，房屋到了他之手后，见是块宝贝，便起了异念。他想，与其别人使用，每月仅收五六百元，不如夺回门面，自主经营。
为此，他想入非非，睡不安枕，食不安胃。经他多方奔波，周密策划，收回了面积１００多平方来的底层，决定开个服装店。
开业了，但何某苦于自己无产权，只不过是个代管人。顿时又生一计。他想，这房子，倘若自己使用下去，亲朋好友不一定同意，即使同意，租金高，除去租金部分，所剩无几。因此，他绞尽脑汁，改换门庭，重新挂起一块牌子，取名“天宇服装店”。
牌子挂了，但何某心虚，怕瞒不过姐弟及其亲属，于是他来了个“偷梁换柱”，制出一份协议书，以自己为甲方，以“天宇服装店”为乙方，立下了租房契约。租金价格，房屋面积，对方的权利与义务都写得清清楚楚，一切都天衣无缝。
人常说：没有不透风的墙。何某的行为很快从大陆传到海外。１９９２年９月，也就是商店开业半年的光景，李氏姐弟的一位亲戚从美国回来，获悉何某新而不奏，把店铺居为己用，立即告诉了李氏姐弟。
李氏姐弟对何某的作法十分气愤，便向广州市法院提起诉讼，状告何某侵犯他们的财产。
这宗官司何某输定了，眼看房屋被收回，且会落得身败名裂。他急中生智，将“天宇服装店”的法人换成谢某，急急忙忙制造出一张营业执照。他想，这样便可推卸责任，挽留房屋的使用权。
殊不知，他的一切举动都是徒劳，经法院周密调查之后，真相大白，他弄虚作假，侵犯他人权利，终于败诉。结果，除赔偿损失之外，还交付了一笔罚款，真是“偷鸡不着蚀把米”。
［案例二］法盲的悲哀
王潮他没有起诉，手捧着处罚决定只有满脸晦气，而无力再挣扎了。
他知道，这起土地官司败诉了，损失惨重，声名狼藉，是他一生中最痛苦的一桩事。
他抹着眼泪，默念着处罚决定：“没收王潮非法占地自建和倒买住宅大院５处，其中门市４处，一律着价拍卖，收入交市财政。”
“对王潮已经出卖给其他个人和单位的房屋（包括院落），责成使用者及时补办合法手续。”
在包头市，这个祖国北端的大都市里，曾几何时名扬五洲的致富大户，此刻景况一落千丈。他那红红火火的房地产生意，一时冷落下来，而他的名字被更多的人所唾弃。有人骂他为富不仁，有人说他钱迷心窍，违法乱纪，损坏国家和集体利益
面对突如其来的打击，王潮没有吭声，没有起诉，黝黑的脸上，皱纹交错，面如沉沙。他不得不痛心疾首地对自己几年来走过的路，进行回顾和反思
王潮，在包头市郊外，是数一数二的致富高手。他人聪颖，能说会道，追潮流，赶时代，善于观察行情，掌握时代的晴雨表。
他最初贩菜、贩皮毛、羊肉，本地外地，八方奔忙，不多时就攒下了一笔款子。有了钱，他自然离不开中国农民的秉性，盖房子，兴家业，干得轰轰烈烈。
没闹几年，他家的产业就令人羡慕。自己住的“大本营”是占地１５００多平方米的大院子，搞得八面玲珑。外地还有多处门市铺面、街房，引来滚滚财源。
正当“房地产热”在中国火爆的年月，王潮瞄准了这个“一本万利的黄金产业”，他在内蒙捷足先登，搞起了房地产。
此时，年过半百的他做出一大决策：放弃辛勤耕耘的长途运输业，将他的“大本营”搬到了市南郊新城乡永六村，从事养殖业，同时购买地皮，兴建房屋。１９８６年，他从秦某手中，以６头牛（计价１．４万元）购买下２．３亩大的地皮。
他得知冯某租该村４．３亩地，一年才付租金２０００元时，为了扩大养殖业，他把地“挖”了过来。
他常常耵着脚下那片平展展的土地发呆。土地，对他有种神奇的魅力。想起当年，跑运输，驾驶那笨重的拖拉机，扛着大包小包的皮毛、蔬菜，搞得腰酸腿痛，仅赚几个钱，磨破了肉皮也发不了大财。如今脚下的土地只要稍动脑筋，投入少量资金，转眼就会赚回大把大把的钞票，何乐而不为呢？
他的“金钱梦”越做越美，他一笔笔地积攒起巨资，投向了大地，让它生出金娃娃。
共青农场为支持他发展养殖，给他无偿划拨土地１．４亩。他不顾法律的规定，私自转让给一家面粉厂，获利７．５
万元。
底子厚了，胆子也大了。随后，他又以“土地开发”
为借口，从私人手中购得土地０．３亩，用儿子的名义转卖出去，又赚得钞票４万多元。
经调查，王潮几年内，非法占用、买卖、出租土地１７宗，涉及土地面积２０．４亩，非法获利１０余万元。
他买卖土地的生意，进行得非常巧妙。这一切都是背着土地管理局，在人不知鬼不觉的情况下，悄悄进行的。
纸包不住火。对王湖这个“暴发户”，群众早有察觉。一天，群众向市长写了举报信，经查证，一切都是实实在在的。
［案例三］鸡飞蛋打
一失脚，翻了船，闹了个鸡飞蛋打。
１９９２年，金秋时节。北海，中国“房地产热”中的热点，酷似南海的骄阳，火爆、炙人。大陆、海外，商家、“炒家”，干事的、赚钱的、行骗的，纷纷云集。顿时，北海热闹喧哗的程度，不亚于深圳、海口。
此时，Ａ公司的老板，匆匆赶来，想凑个热闹，当然老板的亮相，不会两手空空。这家公司有气度，一伸手出资８００万元，购买土地８０亩。
这宗地的获得，是经过北海市计委批准立项的，又经过市规划局的同意，作为开发商品房，是名正言顺，合理合法到手的。
北海的建设一日千里，土地市场风云变幻，价格一涨再涨。土地，放在手心儿上，仅过三五日，利就会打滚。那情景，让港商、台商如痴如醉。经过数月的周旋，这家公司又与深圳一家银行签定了协议，合作开发。资金到位，各项立法手续、大红图章，一一齐备，只欠东风。
此时，富有经济头脑的公司董事长，灵机一动，转换了念头，市场上的地价，一年之中，涨了几倍，修房不如卖地皮。于是将８０亩地卖给Ｂ公司，一转手净赚一倍。
“哈哈，赚了，赚了！”董事长揽着大筐钞票，差点乐掉了牙。
“金钱梦”谁不想做呢？８０亩地，竟成了他们做“金钱梦”的依托。
酷似击鼓传花一般，一场土地“游戏”拉开了。Ｂ公司以１６００万元获得土地后，立即以２９００万元转让给Ｃ公司，Ｃ公司以每亩５４．２万元的价格转让给Ｄ公司，在短短的３１２小时内，这宗地连转四家，立项批文、红线图、施工许可证，等等，像走马灯一般。
这是一起典型的“炒”地卖地案件。虽然，他们做得十分机密，但其目的十分明白，为的是赚钱。他们全都“炒”疯了。“风”，很快传开了。作为第一个“炒家”，Ａ公司并不亏，是第一个受益者。
风声四起。董事长突然猛醒：败露之后，第一个吃官司的是他，第一个挨“罚”的也是他。于是，试图紧急刹车，与Ｂ公司终止合同，把钱退回去。哪知，几天之内，这块地已四易其主，无法挽回。
这是一桩奇案。奇就奇在，Ａ公